다주택자 양도세 중과 유예 종료 — 5월 9일 전 확인해야 할 것들

2022년 5월부터 4년째 이어져 온 다주택자 양도소득세 중과 유예가 2026년 5월 9일로 종료됩니다. 정부는 2월 12일 "재연장은 없다"고 공식 확정했습니다. 부동산 시장에서는 이 날짜를 두고 이른바 '세금의 데드라인'이라고 부르는 분위기입니다. 다주택자 입장에서는 이 날짜를 기준으로 수억 원의 세금이 달라지는 만큼, 지금 상황을 정확하게 이해하는 것이 중요합니다.

유예 종료, 정확히 무슨 뜻인가

양도소득세 중과는 조정대상지역 내 주택을 보유한 다주택자가 그 주택을 팔 때 기본 세율에 추가 세율을 얹어 과세하는 제도입니다. 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 가산됩니다. 2022년 5월 이전에는 이 중과세가 실제로 적용됐고, 최고 세율은 지방소득세 포함 75%를 넘기도 했습니다.

2022년 5월 10일부터 정부는 시장 연착륙을 명분으로 이 중과세율의 적용을 한시적으로 멈췄습니다. 이 기간 동안에는 다주택자도 기본세율(6~45%)만 적용됐고, 장기보유특별공제도 받을 수 있었습니다. 이 조치가 몇 차례 연장을 거쳐 이번에 최종적으로 2026년 5월 9일로 종료가 확정된 것입니다.

5월 9일 이후, 무엇이 달라지나

5월 10일부터 조정대상지역 내 주택을 양도하는 다주택자에게는 중과세율이 다시 적용됩니다. 2주택자는 최고 65%, 3주택 이상은 최고 75%까지 올라갑니다. 지방소득세를 포함하면 이론상 최고 82.5%에 달합니다.

세율 인상보다 더 치명적인 부분이 있습니다. 중과가 적용되면 장기보유특별공제를 받을 수 없습니다. 10년을 보유했어도, 20년을 보유했어도 장기보유특별공제는 0원입니다. 보유 기간이 길수록 이 공제의 박탈 효과가 커집니다. 양도차익 5억 원에 10년 보유 기준으로 단순 계산하면, 유예 기간 중 양도할 경우와 5월 10일 이후 양도할 경우의 세금 차이는 1억 원 이상 벌어질 수 있습니다.

계약·잔금 데드라인 — 지역마다 다르다

정부는 거래 현장의 혼선을 줄이기 위해 잔금 유예라는 보완 조치를 함께 발표했습니다. 핵심은 5월 9일까지 매매계약을 체결하면, 잔금과 등기를 나중에 마쳐도 중과 배제 혜택을 유지할 수 있다는 것입니다. 다만 지역별로 잔금 허용 기간이 다릅니다.

• 강남·서초·송파·용산 (기존 조정지역) — 5월 9일까지 계약 체결 후 계약일로부터 4개월 내 잔금 및 등기
• 2025년 10월 16일 신규 지정 조정지역 — 5월 9일까지 계약 체결 후 계약일로부터 6개월 내 잔금 및 등기
• 비조정대상지역 — 중과세 대상 자체가 아니므로 5월 9일 이후에도 기본세율 적용

중과 배제 기준일은 계약일이 아닌 양도일(잔금 지급일 또는 등기 접수일 중 빠른 날)임을 기억해야 합니다. 계약만 해두고 잔금이 허용 기간을 넘기면 중과세 혜택을 받을 수 없습니다.

세금 차이, 직접 확인해보면

조정대상지역에 2주택을 보유한 A씨와 B씨의 상황을 비교해 보겠습니다. 두 사람 모두 같은 아파트를 10년 보유했고, 양도차익은 5억 원으로 동일합니다. 차이는 단 하나, 언제 양도하느냐입니다.

A씨는 5월 9일 이전에 잔금을 마칩니다. 기본세율이 적용되고 장기보유특별공제 15%를 받아 최종 납부세액은 약 1.8억 원 수준입니다. B씨는 같은 집을 5월 10일 이후 양도합니다. 중과세율 +20%포인트가 적용되고 장기보유특별공제는 한 푼도 받지 못합니다. 최종 세금은 약 3.4억 원으로, A씨보다 약 1.6억 원을 더 냅니다.

※ 위 수치는 지방소득세를 포함한 추정치이며, 실제 보유 기간·공제 요건·기타 보유 주택 수 등에 따라 달라질 수 있습니다.

주택 수 산정, 놓치기 쉬운 항목

중과 여부는 '세법상 주택 수'를 기준으로 판단합니다. 내가 실제로 느끼는 주택 수와 다를 수 있습니다. 아래 항목은 주택 수에 포함되는 경우가 많아 주의가 필요합니다.

• 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권 — 주택 수 산입
• 조합원입주권 — 주택 수 산입
• 실제 주거용으로 사용 중인 오피스텔 — 건물 공부상 용도와 무관하게 주택으로 판정 가능
• 상속받은 주택 — 상속일로부터 5년 경과 후 주택 수에 포함

본인은 1주택이라고 생각했다가 분양권이나 오피스텔 때문에 다주택자로 분류되는 경우가 실제 거래 현장에서 꾸준히 발생합니다. 매도를 결정하기 전에 세법상 주택 수를 먼저 확인하는 것이 순서입니다.

비조정대상지역 주택은 해당 없다

이번 중과 재개는 조정대상지역 내 주택에만 해당됩니다. 비조정대상지역에 소재한 주택은 5월 9일 이후에 양도해도 기본세율이 적용되고 장기보유특별공제도 받을 수 있습니다. 지방 저가 주택을 여러 채 보유한 경우라면, 오히려 조정지역 주택을 먼저 처분하고 비조정지역 주택을 마지막으로 정리하는 순서 전략이 세금을 줄이는 방법이 될 수 있습니다.

다만 어떤 주택이 조정대상지역에 해당하는지는 수시로 바뀌므로, 현재 지정 현황을 국토교통부 또는 부동산 공시가격 알리미(www.realtyprice.kr)에서 확인하는 것이 정확합니다.

매도 외에 고려할 수 있는 선택지

무조건 5월 9일 전에 팔아야 하는 것은 아닙니다. 다주택자가 선택할 수 있는 방법은 여러 가지입니다.

• 분할 양도 — 여러 채를 같은 해에 양도하면 합산 과세로 세율이 올라갑니다. 과세 연도를 나눠 순차적으로 정리하면 세율 구간을 낮출 수 있습니다.
• 증여 활용 — 자녀에게 증여하면 증여세와 취득세가 발생하지만, 보유세 및 향후 양도세 부담을 분산하는 효과가 있습니다. 조정지역 내 3억 원 이상 주택 증여 시 취득세 12% 중과가 적용되므로 사전 검토가 필요합니다.
• 임대사업자 등록 — 등록 요건이 강화됐고, 향후 혜택이 어떻게 바뀔지 불확실성이 있습니다. 등록증만 믿고 방치하는 것은 위험합니다.
• 버티기 전략 — 비조정지역 주택이거나, 핵심지 보유가치가 세금 부담을 충분히 상쇄한다고 판단한다면 매도를 서두를 이유가 없습니다. 다만 보유세 부담이 앞으로 늘어날 가능성을 감안해야 합니다.

참고 자료
· 정부 공식 보도자료 — 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 및 보완방안 (2026.2.12, 재정경제부·국토교통부·금융위원회)
· 소득세법 시행령 개정안 입법예고 (2026.2.13)
· 삼일PwC — 다주택소유자라면 알고 있어야 할 세금에 관한 지식

본 글은 공개된 세법 및 정부 발표 자료를 바탕으로 작성된 정보 제공 목적의 콘텐츠입니다. 실제 거래에서의 세금은 개인의 주택 보유 현황, 보유 기간, 취득 경위 등에 따라 크게 달라질 수 있으므로, 매도 전 반드시 세무사 등 전문가와 상담하시기 바랍니다.

세금은 아는 만큼 줄어듭니다. 같은 집을 보유하고 있어도, 언제 어떤 방식으로 접근하느냐에 따라 수억 원이 달라집니다. 이번 유예 종료를 앞두고 내 상황에 맞는 정보를 먼저 확인해 두는 것, 지금이 가장 좋은 시점입니다.